O Ornamento jurídico pátrio, através da Lei de Locação (Lei 8.245/91), prevê a possibilidade de ingresso de ação judicial, denominada Ação Renovatória, com finalidade de proteger o que o Superior Tribunal de Justiça denomina como “Fundo do Comércio”, ou seja, a proteção do ponto comercial e das características a ele inerentes, como publicidade, clientela constituída, imagem perante os consumidores, segurança dentre outros (REsp 1.872.262).
Assim, a utilização da Ação Renovatória permite que o inquilino, independentemente da vontade do locador, renove o contrato, desde que cumpridos os requisitos legais, estes dispostos nos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/91.
Nesse sentido, são os requisitos essenciais e cumulativos para utilização deste instrumento processual: (i) A locação ser comercial; (ii) A locação ser pactuada em contrato escrito; (iii) O contrato de locação deve ter prazo determinado; (iv) O cumprimento dos termos do contrato; (v) O contrato deve ser de no mínimo 5 anos; e (vi) O inquilino precisa ter no mínimo 3 anos no mesmo ramo empresarial.
Importa salientar ainda que há entendimento jurisprudencial no sentido de admissão da renovatória mesmo que haja discordância entre locador e locatário quanto ao valor do aluguel mensal, entretanto, há de considerar ainda que a renovação do contrato gera a manutenção da responsabilização do fiador pelo novo valor fixado.
Por fim, quanto ao prazo da renovação, Quarta Turma do STJ definiu que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior (REsp 1.990.552).
Autora: ISADORA ANGELIM SOARES CARDOSO